恒大许家印涉罪被查,上百万套烂尾楼怎么办?

YinJi

恒大危机：许家印涉罪被查 上百万套“烂尾楼”怎么办？

BBC 2023年9月29日

恒大危机加剧中国房地产市场动荡

延宕两年的恒大集团“爆雷”大戏，迎来高潮一幕——9月28日晚间，在香港上市的中国恒大集团发布公告称，公司董事局主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。与许家印一同被调查的还包括恒大的多名高管。

相关消息在27日已经开始发酵，当天恒大旗下的中国恒大、恒大物业和恒大汽车分别暴跌18.99%、14.49%和20%。到28日，三支股票已宣布停牌，上述公告中称将继续停牌。

2020年中国逐步收紧对房地产行业的信贷政策，次年，高杠杆率运行的多家房企陷入资金链断裂的危机。而恒大的规模最大，负债2.43万亿，负债率为132.6%，已经资不抵债。

恒大创立于1996年，从广州开始逐步辐射全国，并且横跨汽车、金融、文旅、健康、消费等多个领域。许家印在2017年成为中国首富，恒大市值和销售额都达到高位，原本立下2020年收入超过1万亿元的目标，却最终陷入破产边缘的境地，并留下数百万的“烂尾楼”。

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为何此时被抓？

在恒大“爆雷”后，多起在恒大内部挪用资金的事件进入公众视野中。

比如，恒大物业的134亿元资金，被母公司中国恒大所挪用。

再比如，大量恒大楼盘的预售款并没有用于建楼，而是被挪用开发新的楼盘，致使大量“烂尾楼”的出现。根据中国政策规定，房产的预售收入（约30%），须纳入预售资金监管账户管理。

另一起更有可能让许家印“涉嫌违法犯罪”的事件，则是通过恒大财富进行集资，在中国这涉嫌非法集资的罪名。事实上，最先出问题的就是这个部分——恒大在2015年成立恒大金服，发行理财产品，是当时盛极一时的P2P行业玩家之一。2018年P2P行业“雷爆”，恒大金服也遭受波及，被迫整顿。

2019年，恒大金服改名为恒大财富，事实上并没有停止销售理财产品，而是对本公司员工，进行层层摊派销售任务。为了完成任务，恒大员工不仅自己购买本公司的理财产品，而且还劝身边亲友买。通过这种方式，恒大财富集资400亿元人民币，投入到该集团各种项目之中，直到2021年9月“爆雷”。

身背2.4万亿巨额债务的恒大，留下的“烂尾楼”遍布全中国，还有数以千亿计的未兑付商业票据，以及大量无力偿付的债券和贷款。

此后两年，恒大一直在进行“自救”，到今年三月，恒大公布了境外债务重组初步方案。原本在9月25日和9月26日在香港、开曼群岛和英属维京群岛三地法院召开债权人会议，并在10月3日至17日进行第二次批准聆讯，以裁决重组最终生效。

但是， 9月22日恒大突然称上述境外债务重组会议将延期举行。9月24日，恒大又称，由于该公司被立案调查，无法发行新债券以履行3月份公布的债务重组方案。

恒大“自救”似乎功败垂成，但此时许家印的多个举动，让舆论质疑他在转移资产——许家印与妻子丁玉梅离婚，以及在美国为其子设立信托基金。

未交楼的业主们何去何从？
“我最后可能什么都没有！”59岁的郭天然（化名）在2021年初购买了位于恒大位于河南省的楼盘，房子为126平方米，一共花了82万，还有一个7万元的车位。

签完合同，几个月后，看着房子的主体框架建起来了，突然恒大就爆雷了。

“我们交了24万的首付款，现在每个月要还5923的房贷，每个月剩下能自由支配的收入只有1000到2000元。 这倒没什么，也不至于过不下去。但是一想到，我把养老的钱放进去，未来30年还每月把工资交出去，最后可能什么都没有。”

“一想到这里，我就哭，难受，感觉对不起儿子，也对不起自己。我儿子以后怎么办，怎么结婚？我还不敢告诉身边的邻居和同事，怕他们可怜我们，嘲笑我们，我这么大年纪了，不该这个样子，”郭天然向BBC中文表示。

位于武汉的恒大“烂尾楼”

A housing complex under construction by Chinese property developer Evergrande is seen in Wuhan, in China's central Hubei province on September 28, 2023.图像来源，GETTY IMAGES

位于武汉的恒大“烂尾楼”

据多家中国媒体估算，恒大留下的“烂尾楼”达到162万套，涉及600万业主，郭天然是其中之一。

如果恒大的高管们都被立案调查，庞大的债务和大量“烂尾楼”如何处置？

回顾过去，海航集团和安邦的危机中，都是在主要企业负责人被立案调查后，最终由中国政府出面，派驻工作组进入，进行资产处置，进行“有序倒闭”或并购。

2023年，中国取消新冠防疫政策后，郭天然购买的恒大楼盘依然没有开工。 后来， 政府推出“保交楼”的政策，当地政府、恒大，以及业主开展协调会，“我也去过一次，然后我们这些倒霉的业主可多了。建了三个微信群，每个群都有快500人，我们称为维权群。”

最后协调的结果是，1期还是由恒大建设完成。 郭天然所买的2期，以及3期则转给本地一家地产商来完成建设，政府划拨一些土地给这家地产商做补偿。

他说，许家印被抓后，从维权群里的反应看来，比较复杂，很多人拍手叫好，说“不能让这个坏人跑了”。 更多人，尤其是1期的业主则非常担心，如果恒大倒闭清算，那么他们的楼房何时完工依然充满不确定性。

“其实我们2期、3期也好不到哪里去，说是复工，但我们业务维权群还派人去看，一个那么大的工地，就五六个工人，完全是在演戏，根本不是要复工。”郭天然说，很多购房人已经停了贷款，跟银行讲不会再交了，什么时候复工，什么时候交房贷，再逼就睡到银行大厅里。

许家印的发迹与倒下

许家印出生于1958年，祖籍河南省周口市太康县；1996年，他在广州创办恒大地产。

恒大成立正当其时。1998年，在亚洲金融风暴的压力下，中国还坚持人民币不贬值，导致外贸不振，连续多年以两位数增长的中国经济，突然降速到8.8%，中国急需新引擎提振经济。

当时刚刚接任总理职务不久的朱镕基将房地产改革提上日程。

在朱镕基看来，拉动内需最好的方法就是激活房地产市场，房地产产业链很长，涉及行业多，建材、化工、钢铁等都会受益。朱镕基领导下的国务院数月后正式宣布，福利分房年代结束，住宅商品化时代开启。

之后十多年，房地产市场成为拉动中国内需的火车头，但也伴生了“房价暴涨”“土地财政”等顽疾，甚至产生“强拆”等严重的次生问题，但房地产市场一举“放活”，狂飙突进的发展成为中国经济的重要动力。

这一过程中，中国不少房地产企业都沿袭香港卖“楼花”的模式（预售制）——向银行借贷数以亿计的资金买地，之后几个月内就开盘售楼，收回数倍资金，接着再把这笔钱投入买更多的地，借更多的债，开更多的盘。

地方政府也在这一过程中大举卖地，充实财政；居民买房“上车”，在不断上涨的房价下实现资产增值，似乎实现了一个难得的多赢局面。

尤其是2016年，中国开启一轮棚改货币化，简而言之，就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。

棚改货币化的加入，像是备齐了柴火，点着了火苗，再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。

恒大总裁许家印

恒大总裁许家印2016年在香港参加年度财报发布会 图像来源，REUTERS

中国楼市“量价齐升”，恒大通过激进的高杠杆操作，搭上政策的“东风”，瞬间膨胀，当年就成为中国第一大房企，也在2017年将许家印推上了中国首富的宝座。

但几乎在同一时间，到了2017年10月中共十九大的报告中，首次出现“房住不炒”。此后监管逐步加码，直至2020年的“三条红线”。

此后“房住不炒”几乎变为一个当代成语，代表政府对楼市最强力的监管。恒大这座大厦“轰然倒塌”，2023年上半年，该公司资不抵债缺口已经达到6442亿元。